Hogere dichtheden dankzij vervangende nieuwbouw en hergebruik van ruimte

11-05-2020

Gunstige trends versterken voor een geslaagde bouwshift

De huidige coronatijden werpen een ander licht op de ruimtelijke plannen voor Vlaanderen. De focus is verschoven naar de noden van gezinnen in onze stedelijke centra. Want die zijn cruciaal voor een geslaagde bouwshift. Bij deze shift komt het aan op het versterken van gunstige trends die al geruime tijd aan de gang zijn. Niet alleen wordt 68 % van de nieuwe woonprojecten op bestaande sites gebouwd. Ook is sloop en heropbouw al een hele tijd in zwang. Vervangende nieuwbouw neemt intussen jaarlijks een vierde van de nieuwbouwvergunningen in. Met hogere dichtheden en een hoge energie-efficiëntie tot gevolg. De Vlaamse regering heeft dan ook beslist haar tijdelijke slooppremie te verlengen tot eind 2020.

Grafiek: een vierde van de nieuwbouwvergunningen in Vlaanderen zijn bestemd voor vervangende nieuwbouw

Sloop en heropbouw als driver van de bouwshift

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat sloop en heropbouw al geruime tijd een belangrijk aandeel heeft in de nieuwbouwvergunningen in Vlaanderen. Uit cijfers tot en met 2016 gaat het steevast om 25 % van de nieuwe woonprojecten. Bovendien wordt een gesloopte woning vervangen door 2,2 wooneenheden. Met een hogere dichtheid als resultaat. Recentere gegevens halen we uit de aanvragen voor de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie (bron: parlementaire vraag van Robrecht Bothuyne). En die cijfers bevestigen de trend. Tussen oktober 2018 en eind maart 2020 hebben 2.550 particulieren een sloop- en heropbouwpremie aangevraagd. En een op de vijf aanvragen levert meer dan één nieuwe woonentiteit op. Bovendien werd de periode om de premie aan te vragen verlengd tot eind 2020. Maar het gaat om een zeer onvolledig beeld aangezien enkel particulieren zo'n premie kunnen aanvragen. En nieuwe - en vooral de grotere - woonprojecten zijn overwegend een zaak geworden van professionals.

De toenemende complexiteit - zowel administratief als de technische bouwvereisten - vergt immers steeds meer knowhow. Dit vertaalt zich ook in de omvang van nieuwe projecten. Sinds 2011 tekent er zich een duidelijke trend af waarbij er veeleer nieuwe flats worden gebouwd in Vlaanderen. Appartementen nemen intussen meer dan 60 % in van de nieuwbouwprojecten. Die nood strookt met de gezinsverdunning in onze regio waarbij bijv. het aantal eenpersoonshuishoudens blijft toenemen. Daarbij komt ook de vaststelling dat 68 % van de bijkomende ruimte-inname door wonen gerealiseerd werd op bestaande sites - en bijgevolg onder hergebruik van harde bestemmingen valt. Daarvoor werd dus geen open ruimte ingenomen.

Site van oud veevoederbedrijf Dacar in Izegem wordt woonproject met leefterrassen
Site van oud veevoederbedrijf Dacar in Izegem wordt woonproject met leefterrassen

Niet zomaar slopen

Bouwheren overwegen sloop en heropbouw wanneer een ingrijpende renovatie van het bestaande gebouw te duur dreigt uit te draaien of er technisch te veel belemmeringen zijn om het gewenste resultaat te bereiken. Maar een ingrijpende energetische renovatie in plaats van vervangende nieuwbouw dient steeds in de weegschaal gelegd te worden. Sloop en heropbouw gaat in de bouwfase immers gepaard met een hoge ecologische voetafdruk. En een aanzienlijk gedeelte van de CO2-uitstoot van een gebouw zit vervat in de bouw zelf ervan. Bebouwing in een goede staat niet verder energetisch renoveren maar zomaar slopen, betekent bovendien dat de woonbehoefte van de gezinnen die er blijven bijkomen, elders dienen ingevuld te worden. En dat zal vervolgens gepaard gaan met een veel hogere CO2-uitstoot tijdens de bouwfase van een compleet nieuw woonproject.

Onlangs heeft het WTCB en de Ovam een studie gepubliceerd om de totale milieu-impact van een gebouw in kaart te brengen. Zowel verschillende renovatie- als nieuwbouwscenario's worden onder de loep genomen. Uit de analyses blijkt dat naast de gebruikersfase (met o.a. de impact van verwarming), ook de productie, het transport, het bouwen zelf, het onderhoud en het 'eindeleven' (end-of-life) van de materialen een aanzienlijke rol spelen. >>> Klik hier voor de studie

zomaar slopen zonder verdere energetische renovatie, vergt elders een nieuw woonproject met een veel hogere CO2-uitstoot tijdens de bouwfase.
zomaar slopen zonder verdere energetische renovatie, vergt elders een nieuw woonproject met een veel hogere CO2-uitstoot tijdens de bouwfase.

Reconversie en sanering van brownfields

In een dichtbevolkte regio als Vlaanderen met een drukke economische, industriële activiteit is er historische vervuiling van gronden. Vandaag doorloopt 1770 ha aan gronden een brownfieldbehandeling. Na zorgvuldige sanering van deze terreinen tegen hoge ontwikkelingskosten, wordt 26 % van de oppervlakte opnieuw ingezet voor wonen, 36 % voor parken, een vierde zal opnieuw een economische activiteit kennen en het resterende aandeel heeft gemengde bestemmingen. De grote meerwaarde van deze saneringen is het hefboomeffect ervan. Aangezien dergelijke gronden vaak in verdichte gebieden aanwezig zijn, geven zij bij herontwikkeling een boost aan omliggende buurten.

Oude rijkswachterkazerne wordt woongebied – tinelsite in Mechelen
Oude rijkswachterkazerne wordt woongebied – tinelsite in Mechelen

Onze regio heeft een bouwshift nodig die deze gunstige trends versterkt. En tegelijk is het van belang een brede visie omtrent de ruimtelijke plannen te hanteren met aandacht voor cruciale aspecten zoals hernieuwbare energie en klimaat, verhoogde renovatiegraad en vervangende nieuwbouw, waterbeheer, mobiliteit, betaalbaarheid, gezondheid enz.

besluit Marc Dillen van VCB.

Bronnen:
  • bron cijfers sloop en heropbouwpremie : antwoord van Vlaams minister Zuhal demir op vraag nr. 515 van 24 maart 2020 van Robrecht Bothuyne.
  • bron hergebruik van ruimte voor nieuwe woonprojecten : Vlaamse overheid, 'Landgebruik en Ruimtebeslag in Vlaanderen', 2019.
  • VCB-analyse over brownfieldconvenanten