Tijd om adequaat woonbeleid te integreren in ruimtelijke plannen

30-09-2021

Woonprijzen stijgen gestaag en fors  

Gesloten bebouwingen zijn in Vlaanderen het afgelopen jaar 10% duurder geworden. Voor open bebouwingen en appartementen gaat het om stijgingen van respectievelijk 7,4 en 6 %. Dat blijkt uit recente gegevens van statbel. De grote vraag op de vastgoedmarkt en de lage rentes verklaren slechts gedeeltelijk deze evolutie. Vooral de hoge bouwgrondprijzen en het stagnerende aanbod in steden en gemeenten met steeds meer huishoudens, liggen aan de basis. De VCB vraagt om een positief en adequaat woonbeleid te integreren in de (ruimtelijke) plannen van de Vlaamse regering. De dalende registratierechten bij de aankoop van een eerste woning zijn alvast een stap in de goede richting, maar de tariefstijging van de registratierechten op bouwgronden werkt louter prijsverhogend voor de hele vastgoedmarkt. 

Nationale Bank wijst op de rol van stijgende bouwgrondprijzen

De inflatie steeg in september 2021 tot 2,86%, het hoogste pijl sinds 2017. Dat blijkt uit recente gegevens van Statbel. Maar de woonprijzen overschaduwen die evolutie vlotjes. Dat blijkt uit onderstaande grafiek die de prijsevolutie van woonhuizen vergelijkt met de consumptieprijsindex en de bouwkosten (ABEX). Sinds 2010 steeg de prijs van een woning met bijna 45%. De bouwkosten stegen met 30% en de consumptieprijzen stegen met 20%. Het afgelopen jaar stonden bouwmaterialenprijzen sterk onder druk van de wereldwijde grondstoffenschaarste en zagen we een sterke toename in de prijs van veel bouwmaterialen. De sterke stijging van de woningenprijzen is dan weer vooral te wijten aan de toegenomen vraag en een beperkte voorraad aan bouwgronden en kwalitatieve woningen.

Volgens de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) is het daarom hoog tijd om het toenemend aantal beperkingen op het stagnerende woonaanbod weg te werken. Want niet alleen de stijgende vraag en de lage rente doen de prijzen stijgen, vooral de toenemende schaarste in bouwgronden, lokale bouwstops en trage en complexe vergunningprocedures zijn belangrijke drivers. Eerder dit jaar heeft de Nationale Bank immers beklemtoond dat de stijgende grondprijzen de Ć©chte motor zijn van de huizenmarkt in ons land. Daarnaast tonen studies aan dat dit effect bij ons veel sterker is dan in andere Europese landen ('Woningprijzen en economische groei in BelgiĆ«, P. Reusens - Ch. Warisse, 2018'). Bovendien overschat het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen systematisch de beschikbare bouwgronden voor wonen. 

Dalende en stijgende registratierechten 

De VCB is tevreden over de daling van registratierechten bij de aankoop van een eerste woning. Bovendien daalt het tarief verder bij ingrijpende energetische renovaties. Terwijl vandaag nieuwe eigenaars bij energetische ingrepen kunnen rekenen op een voordeel van 1% (5 in plaats van 6% aan registratierechten), zal dit voordeel binnenkort 2% bedragen (1% in plaats van 3%). Dat speelt in op de vraag om een vastgoedtransactie veel meer te verbinden aan de nodige energetische ingrepen. Enkel zo kan de verhoopte renovatiegolf worden vlot getrokken. We betreuren wel dat het tarief voor de aankoop van een bouwgrond verhoogd zou worden tot 12%. Die laatste maatregel werkt louter kostenverhogend in een vastgoedmarkt die nu al onder druk staat. Daarom vraagt VCB voor bouwgrond dezelfde regels toe te passen als voor de aankoop van een bestaande woning: namelijk een verlaagd registratierecht voor bouwgrond die gebruikt wordt voor de bouw voor de enige en eigen woning. 

Door de sterk toegenomen bouwgrondprijzen is het aandeel van bouwgrond in de totale kost van een nieuwbouwwoning gestegen en zouden hogere registratierechten voor een grotere impact op het budget zorgen. Voorts hebben de prijzen van de schaarse bouwgronden een globaal prijsverhogend effect op de hele vastgoedmarkt. Dat wordt met stijgende registratierechten enkel versterkt. Bovendien draagt nieuwbouw vandaag bij tot een energiezuinig woningenpark. En dat is hoognodig om de klimaatuitdaging aan te gaan, 

besluit Marc Dillen van VCB.