Vandaag wegen te veel beperkingen op stagnerend woonaanbod

19-02-2021

Bouwpauzes, aanslepende verdichtingsprojecten en bevroren woonuitbreidingsgebieden

Uit een recente rondvraag van De Tijd bij een twintigtal experts blijkt dat de woningprijzen ook de komende twee jaar zullen blijven stijgen. Dat komt morgen uitgebreid aan bod in de Vastgoedgids van deze krant. Het stagnerende aanbod aan huizen met tuin en appartementen met terras, ligt mee aan de basis van die trend. Gemeenten doen er bijgevolg goed aan omzichtig hun woonbeleid uit te stippelen. Wanneer een gemeente en een bouwpauze invoert, en inbreidingsprojecten vertraagt en haar woonuitbreidingsgebieden (WUG's) niet activeert, dan krijgen gezinnen het moeilijk om een betaalbare en geschikte woning te vinden. De VCB breekt daarom een lans voor een brede visie op het ruimtelijk ontwikkelen en het versterken van onze regio. De schaarse bouwgronden in onze regio, waarvan de WUG's bijna een derde uitmaken, zijn een belangrijk onderdeel van een evenwichtig woonbeleid om de lokale woonnoden optimaal tegemoet te komen.

95 % van de Vlamingen woont in verspreide bebouwing. Daarbij geven we mee dat in Vlaanderen de bebouwing zelf van alle huizen en flats 2,3 % van de oppervlakte inneemt. En hierbij gaat het om de dichtstbevolkte regio van Europa. Die miljoenen huishoudens zijn cruciaal om de ambitieuze energiedoelstellingen te halen, de klimaatuitdaging aan te pakken en de bouwshift te realiseren. Daarbij komt betaalbaarheid en kwaliteitsvol wonen heel weinig aan bod in het publieke debat. Experts haken in op het enkel verdichten van welbepaalde locaties en het belang van grote knooppunten in mobiliteit. Terwijl de demografische groei in Vlaanderen de komende tien jaar 5 % bedraagt en wijdverspreid is van De Panne tot Kinrooi. Bovendien rolt de Vlaamse overheid momenteel lokale en vertakte vervoersregio's uit om net in te spelen op de reële woonsituatie van de overgrote meerderheid van de gezinnen in Vlaanderen. Groene mobiliteit en efficiënte overstapmogelijkheden vormen daarbij de hoofdtoon.

Voorts onderzoekt de Vlaamse overheid momenteel het belang van het verduurzamen van verspreide bebouwing*, opdat de gezinnen optimaal kunnen inzetten op de klimaatuitdaging. Denk aan de grote nood aan energetische renovaties, een waterrobuuste omgeving, klimaatadapatieve tuinen (10 % van Vlaamse oppervlakte) enz. Daaruit blijkt dat stedelijkheid creëren in die huidige verspreide bebouwing een belangrijke rol kan spelen om lokale noden en wensen in te vullen. De schaarse bouwgronden in een gemeente - zoals de woonuitbreidingsgebieden - zijn daarom geen nice to have maar net zeer waardevol. Ook blijkt uit VCB-analyse dat zo'n strategische voorraad doorslaggevend is voor de betaalbaarheid van vastgoed in een gemeente. Ook op internationaal vlak is dit niet vloeken in de kerk, aangezien ook de Europese Commissie aangeeft dat de artificiële polarisatie tussen woonlocaties niet nodig is en eerder dient ingezet te worden op het versterken van bebouwing op het vlak van sociaal-economische ontwikkeling, energie, mobiliteit, klimaat en de rol van innovatie. Ook benadrukt deze studie 'A future for all places' het belang van levenskwaliteit op elke woonlocatie.

Intussen hebben een aantal recente voorbeelden aangetoond dat het eenzijdig informeren over ruimtelijke noden, kan leiden tot bouwstops of -pauzes in gemeentes. Daarbij zijn het al te vaak net de inbreidingsprojecten die verdere verstedelijking creëren en de bouwshift verder helpen, die on hold worden gezet. Wanneer vervolgens ook de woonuitbreidingsgebieden worden bevroren, brengt dit de komende jaren moeilijkheden met zich mee voor huishoudens die op zoek zijn naar een betaalbare woning. En dat de huizenprijzen nu reeds in stijgende lijn gaan, zal niemand ontkennen. Zo heeft de VCB onlangs de woonprijzen in Vlaams-Brabant in kaart gebracht. Een sprekende case aangezien die provincie een sterke bevolkingsgroei koppelt aan een stagnerend woonaanbod met een resem lokale bouwstops die vervolgens de druk vergroten op de buurgemeenten.

Ten slotte, de coronatijden hebben onder meer de woonkwaliteit in onze kernen en centra op de agenda geplaatst. Daar ligt de grote toegevoegde waarde van de doelstellingen om de bouwshift te realiseren. Werken aan verdere verdichting, zal immers gepaard dienen te gaan met kwaliteitsvolle alternatieven voor de traditionele wensen die hoog staan op de checklist van elke kandidaat-koper: een groene, veilige omgeving, meer eigen ruimte binnen en buiten, thuiswerken enz.

*'Verspreide bebouwing verduurzamen, hoe doe je dat?, Departement Omgeving, 2020.

>> Klik hier voor het artikel in De Tijd 'Ook na topjaar 2020 pieken woningprijzen verder'