Wat Vlamingen dringend moeten weten over het beleidsplan ruimte Vlaanderen

29-10-2018

  • Met of zonder BRV is dichter bij elkaar wonen hoognodig

  • Het BRV leidt tot nefaste neveneffecten voor gezinnen en concurrentiepositie van Vlaanderen

  • Het BRV biedt volgende decennia geen antwoord op mobiliteit- en klimaatuitdaging

Een tv-debat over wonen aan de vooravond van de gemeenteraadsverkiezingen. Verschillende partijen aan tafel, de Vlaamse minister bevoegd voor het beleidsplan ruimte Vlaanderen (BRV) incluis. De teneur van het debat is gematigd en geruststellend voor de 70 % Vlamingen die in buitengebied wonen en leven. Weliswaar vaak niet werken waar ze wonen. "Wonen in buitengebied, in dorpskernen of in de vorm van residentiële villawijken, dient ook in de toekomst mogelijk te zijn", klinkt het. Nu twee weken na de verkiezingen roeren opiniemakers zich opnieuw. Grote vergelijkingen tussen wonen in stedelijke centra enerzijds en in buitengebied anderzijds brengen zij ten berde. Appreciatie voor het eerste, afkeuring voor het laatste. Want enkel centralisatie en verwevenheid van wonen en werken in knooppunten zou belangrijke klimaatuitdagingen en dichtslibbende mobiliteit kunnen verhelpen. De Vlaamse Confederatie Bouw volgt al geruime tijd het debat en stelt vast dat Vlamingen hoognodig dienen geïnformeerd te worden over de reikwijdte van het BRV, wat het wel en niet kan veranderen in Vlaanderen. En ook de ongewenste neveneffecten die het BRV met zich meebrengt.

Hoognodig inzetten op leefbaarheid van centra

Er is al langer schaarste van bouwgronden in onze regio. Dat komt omdat de ruimte voor wonen sinds jaar en dag juridisch beperkt is. Onder impuls van de markt en van de gestegen bouwkunde in compact bouwen neemt al jarenlang het ruimtebeslag in Vlaanderen af. Tegen 2050 zal met of zonder het BRV het bijkomende ruimtebeslag nul bedragen. De komende decennia verwachten we evenwel honderdduizenden extra gezinnen. daarom is het hoognodig nu volop in te zetten op kwaliteitsvolle verdichting in dorpskernen en in stedelijke centra. Leefbaar en betaalbaar wonen in kernen, dient dan ook prioriteit nummer één te zijn van de Vlaamse regering. Dit terwijl de focus van de Vlaamse regering momenteel ligt op het beperken van beschikbare percelen voor wonen. Budgettaire afwegingen zijn de revue gepasseerd of zijn in voorbereiding om wonen in buitengebied af te raden. De gigantische kosten die nodig zijn om onze stedelijke centra leefbaar te maken en betaalbaar wonen er een kans te geven, krijgen geen plaats in die afwegingen. Budgettaire onderschatting van de opdracht - kwaliteitsvolle stadsvernieuwing en verdichting met leefbaarheid als inzet - is bijgevolg ons deel.

Gezinnen en bedrijven geviseerd

Hoewel vandaag vooral opiniemakers straffe uitspraken doen over de toekomst van wonen en werken in Vlaanderen, zijn het de gezinnen en ondernemers die het zullen moeten waar maken. Het zijn de braakliggende percelen voor wonen, die vooral toebehoren aan gezinnen en die minder dan 2 % van de Vlaamse oppervlakte uitmaken, die de Vlaamse overheid wil vrijwaren voor open ruimte. Maar ook de bestaande woningen kunnen in waarde afnemen door voorziene maatregelen in het BRV. Zo kan je woning in kwetsbaar gebied ingedeeld worden, waardoor de verdere bebouwingsmogelijkheden gefnuikt worden met een waardevermindering als gevolg. In al die cases waar gezinnen de waarde van hun eigendom aangetast zien, dient op efficiënte wijze een marktconforme vergoeding voorzien te worden. Daar dringt de Vlaamse Confederatie Bouw al geruime tijd op aan.

Daarnaast maakt het BRV een punt van het schrappen van industrieterreinen en het afbouwen van de zogenaamde 'ijzeren voorraad'. Eenmaal geschrapt, kan een industrieterrein niet opnieuw gecreëerd worden. Een toereikende voorraad is evenwel essentieel voor de concurrentiekracht van onze bedrijven en voor de welvaart van onze regio die uitblinkt als logistieke draaischijf.

Een speciale vermelding voor de heffing op vermoede meerwaarde

Het instrumentendecreet voorziet in het kader van het BRV de heffing op ruimtelijk rendement. Dat is een Vlaamse heffing die de gemeenten moeten toepassen. En die 25 tot 50 % kan bedragen op de vermoede meerwaarde. Bij een vermoede meerwaarde boven de 250.000 euro bedraagt die sowieso 50 %. Die heffing gaat veel verder dan een heffing op de meerwaarde bij een bestemmingswijziging, bijv. in het geval landbouwgrond wordt omgezet in bouwgrond. De heffing geldt ook wanneer de overheid een hogere dichtheid, extra bouwlagen of bouwhoogte en -diepte toestaat. Eveneens als in de praktijk niet ten volle gebruik wordt gemaakt of kan gemaakt worden van de mogelijkheid om hoger en dichter te bouwen. Hoewel de overheid ruimtelijk rendement beoogt, zal de heffing en haar modaliteiten daarom net verdichting afremmen. Enkel de duurste projecten op de beste locaties in centra zullen nog ontwikkeld worden met alle gevolgen van dien voor betaalbaar wonen in die centra.

Een concreet voorbeeld. U bent eigenaar van een stadswoning en wenst die te verkopen. Nu blijkt dat de overheid in het ruimtelijk uitvoerginsplan (RUP) heeft voorzien dat bijkomende bouwlagen voor uw eigendom mogelijk zijn. Bijgevolg dient u als verkoper een aanzienlijke heffing te betalen op de vermoede meerwaarde. Zelfs als blijkt dat die inschatting ver afstaat van de meerwaarde die in de praktijk kan worden gerealiseerd. Zo kan de extra bouwlaag niet te realiseren zijn vanwege tal van redenen zoals brandveiligheid of de nabijheid van luchtverkeer.

De olifant in de kamer : het BRV komt te laat voor de klimaatuitdaging

Een complete herschikking van de ruimtelijke ordening is niet voor morgen. Ook niet voor overmorgen. Het ruimtebeslag in Vlaanderen is het resultaat van een decennialange ontwikkeling en rechtszekerheid voor eigenaars is gemeengoed in onze regio. Bestaande bebouwing is niet weg te denken in een vingerknip en daarom zal het BRV zal in de volgende decennia niet leiden tot de grote ommezwaai in ruimtegebruik. Mensen in Vlaanderen wonen over het algemeen niet waar ze werken. Dat zal nog lange tijd zo blijven. Ook de mobiliteit in onze regio zal er nog decennia door bepaald worden.

Klimaatexperts hebben evenwel beklemtoond dat de volgende tien jaar cruciaal zijn om de klimaatuitdaging onder controle te brengen. Die timing beantwoordt niet aan de reikwijdte van het BRV. Opiniemakers die de indruk wekken dat het BRV de doortastende aanpak bij uitstek biedt voor de klimaat- en mobiliteitsuitdaging, strooien zand in de ogen van de publieke opinie. Meer nog, de stelling dat het BRV een allesomvattende oplossing biedt en dat bebouwing op bepaalde locaties niet vol te houden is, heeft een nefaste impact op het renovatieritme in ons land. Nochtans essentieel om de Europese energiedoelstellingen te behalen die net in het leven geroepen zijn om de klimaatuitdaging aan te pakken. De uitdaging in ons land om over te gaan tot massale energiebesparende renovaties is niet gering. Verwarring zaaien en verbouwplannen ontmoedigen lijken geen goede recepten in een steeds complexere context waar kandidaat-verbouwers nood hebben aan gedegen en eenduidig advies.

Mobiliteit en klimaat vergen dringende actie, maar daarvoor moet Vlaanderen andere paden bewandelen dan die van het BRV. Een gericht, volwaardig mobiliteitsplan met aandacht voor innovatie en gedragsverandering dringt zich al langer op, alsook een doortastende klimaataanpak waarvoor o.a. de gemeenten vandaag al de instrumenten in handen hebben.